Анализ зарубежного опыта индивидуального малоэтажного домостроения (ИМД) и возможности развития ИМД в России

Балаев Сергей Юрьевич
Член Совета Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru),
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(sergei-balaev@mail.ru)

Содержание:

•  Обобщённая история развития и особенности ИМД за рубежом
•  США - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
•  Германия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
•  Канада - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
•  Финляндия - анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства
•  Тенденции малоэтажного развития за рубежом
•  Возможности развития ИМД в России на примере зарубежного домостроения

В формате прошедшего в феврале 2009 г. в отеле «Бородино» семинара по теме: «Влияние состояния жилой среды и жилища на качество жизни среднего класса России, социально-экономическую активность граждан и института семьи, микросоциумов и иных институтов гражданского общества», организованного «Российским домом будущего» (www.rusdb.ru) и «Фондом социального развития» автор данной аналитической статьи – Балаев Сергей Юрьевич (Исполнительный директор Гильдии Маркетологов (www.marketologi.ru), независимый эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу (http://www.marketologi.ru/members/balaev.html)), в текущей работе анализирует стимулы и тенденции малоэтажного строительства за рубежом и раскрывает  возможности развития индустриального малоэтажного домостроения (ИМД) в России.

Обобщённая история развития и особенности ИМД зарубежом

Стремление к наличию собственного малоэтажного дома для семьи и индивидуализации личного пространства входит в национальную ментальность жителей северной и центральной части Европы и Северной Америки (Диаграмма 1).

Диаграмма 1. Доля населения стран Европы и Америки, живущих в собственных домах (%)

Тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей  плотностью населения (Диаграмма 2).

Диаграмма 2. Плотность населения стран Европы и Америки (чел.1 кв.км)

Наибольшей популярностью в Северной Америке, Центральной и Северной Европе пользуются быстровозводимые индивидуальные малоэтажные дома, по цене (за 1 кв.м) ниже чем городские. Это позволяет формировать большую площадь жилья из расчёта на одного человека (Диаграмма 3).

Диаграмма 3. Количество квадратных метров жилой площади на душу населения в странах Европы и Америки (%)

Принятая типология жилья в странах Европы и Америки (технологии малоэтажного строительства) (Таблица 1):

1. Модульное;
2. Панельное (крупно элементное);
3. Каркасно – панельное;
4. Клеёный брус;
5. Оцилиндрованный брус

Таблица 1. Преобладающие в Канаде, США, Германии и Финляндии технологии строительства малоэтажного жилья

Основными строительными технологиями для малоэтажных домов в Северной Америке, Центральной и Северной Европе являются каркасно-панельные (63%-99%) и модульные (2%-255), как наиболее быстро возводимые, и с наименьшими издержками при строительстве и монтаже (Таблица 1).

Деревянное домостроение в Северной Америке и Европе преобладает в странах с большими лесными массивами (Диаграмма 4).

Диаграмма 4.  Долевое соотношение типов домостроения деревянного (деревянная основа) и каменного (ЖБК, блоки, кирпич, камень и пр.) в развитых странах (%)

Стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью в ХХ веке свойственно для стран с большим приростом населения -

• США, с приростом в различные периоды в 5%-15% в год,
• Канада, со стабильным ежегодным приростом в 1%-3%
• Германия, с приростом в конце 40-ых годов в 7%-9%, в конце 80-ых – начале 90-ых годов на 25%-45%

Финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья –

• США – кризис «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. Рост строи-тельства жилых домов  - 17%-22% в год,
• Германия – пост-военный кризис 1945-1949 г.г. Рост строитель-ства жилых домов  - 30%-45% в год

США –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

После финансового кризиса «Великая депрессия» 1929-1934 г.г. в США  начался бум развития индивидуального домостроения (на одну семью) темпами 45%-72% в год, при среднегодовых тепах роста жилого строительства 17,1%-22%.

США одна из самых «строящихся» стран в мире, со среднегодовым темпом ввода жилья в США в период  2000-2007 г.г. ~10%, несмотря на стагнацию объёмов строительства в 2005-2007 г.г. и снижением цен на жильё на 9,5% ежегодно с 2005 г. (Таблица 2).

Таблица 2. Основные показатели США в 2007 году

Плотность населения США 26,8 чел. на кв.км. 3/4 всего населения - американцы США, 0,4% населения – аборигены (индейцы и эскимосы) и свыше 12% афро-американцев. Население США за счёт притока мигрантов из-за рубежа прирастает ежегодно на 2,9 млн человек, т.е.на 1%. Средний размер семьи уменьшился с 3,16 человек в 1990 году до 3,11 в 2007-ом

В США статус города даётся поселению, население которого превысило 2 500 чел. (в России – 12 000 чел.).

В настоящее время доля жилищного строительства в ВВП США составляет 25%. Среднегодовой темп ввода жилья в США в период  2000-2007 г.г составляет ~10% В США живут в арендованном жилье ~31% населения.

Диаграмма 5. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве США (%)

9% домов заводской готовности импортируется в США из Канады. 90% технологий малоэтажного домостроения эконом класса

Рост жилищного строительства стимулирует -

• 1% ежегодный приток мигрантов в США;
• снижение себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий на 0,72% ежегодно;
• рост спроса на дома на одну семью опережает рост предложений на 22%,
• ипотечное кредитование покупки жилья с кредитной ставкой 5,5%-7, 5%.

Диаграмма 6. Средние цены на жильё в США  ($) и темпы их изменения (%)

Малоэтажное домостроение, до 4-ёх этажей (92% всех домов) ,является основным видом домостроения США (Диаграмма 5). Средняя площадь дома на одну семью в США составляет 148 кв.м. 83% всех домов в США – это индивидуальные дома на одну семью. 95% всего домостроения в США является деревянным или на деревянной основе.

Диаграмма 7. Динамика строительства жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в США в 2002-2005 (млн.ед.)

С 2006 г. ввод жилых домом в США стагнирует. Несмотря на развития Мирового финансового кризиса в 2008-2010 г.г. аналитики США прогнозируют с 2012 года начало нового роста темпов жилого домостроения в 2%-7%.

Рост спроса на дома на одну семью в США опережает рост предложений данного вида домов на 22% и это несмотря на то, что за 28 лет, с 1980 г. до 2008 г., цены на жильё в США выросли в 4 раза.

С 2005 г. цены на жильё стали снижаться темпами ~12% в год, а к 2008-ому г. снижение цен в годовом выражении достигло 21% (Диаграмма 6).

Основная технология малоэтажного домостроения в США является деревянно-каркасной (Диаграммы 5 и 7).

Германия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Рынок недвижимости в Германии имеет ярко выраженную позитивную особенность — децентрализованность, т.к. страна состоит из 16 земель, и в каждом регионе темпы роста цен на недвижимость задают центральные города. Плотность населения Германии составляет 231 чел. на кв.км (Таблица 3).

Таблица 3. Основные показатели Германии в 2007 году

Основной рост жилья (5 млн.домов = 250 млн.кв.м) происходил в 1946-1958 г.г., за счёт удешевлённых технологий деревянного домостроения и лёгко-цементных блочно-панельных конструкций Жилье на территории бывшей Восточной Германии в1,5-2 раза дешевле чем в Западной, и совершенно не пользуется спросом - свыше 1 млн домов в районе бывшего ГДР пустуют. Собственниками жилья (владельцами жилой недвижимости) в Германии являются 82% жителей страны.

Отсутствие больших лесных массивов для производства дешёвого строительного древесного материала, а также большая площадь урбанизации Германии (с плотностью населения 231 чел.1 кв.км), исторически сформировала приверженность к использованию в строительстве каменных, кирпичных и цементных строительных материалов. Более 50% малоэтажных зданий Германии возводится из пористого бетона. И несмотря на это Германия является самым большим экспортёром деревянных домов в мире, как страна с наиболее развивающейся технологией домостроения.

Диаграмма 8. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Германии (%)

Рост жилищного строительства стимулируется -

• массовым притоком мигрантов в Германию из бывшего СССР и стран Восточной Европы, а также миграция «восточных» немцев в западные районы страны;
• снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
• ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 5%-7, 5%.

Диаграмма 9. Динамика объёма ввода жилья и соотношение производства жилья на деревянной основе и каменно-цементных домовв общем объёме жилищного строительства в Германии в 2002-2007 (тыс.кв.м)

При жилом фонде, на 90% состоящего из малоэтажных домов (до 4-ёх этажей), основная технология малоэтажного домостроения в Германии является каркасно-панельная, с панелью или блоками из пористого бетона Диаграмма 9). Доля панельных домов (до 25% от всех домов) сформирована за счёт районов бывшей Восточной Германии и построены по типовым проектам. Средний размер жилой площади В Германии на одного проживающего растет ежегодно не менее чем на 0,5 кв.м

Цены на недвижимость в Германии одни из самых низких среди стран Западной и Центральной Европы. Среднестатистический рост стоимости жилых домов и квартир составляет по стране 3 % в год (Диаграмма 10).

Диаграмма 10. Среднегодовые темпы изменения цен на жильё в Германии (%)

Средняя цена 1 кв.м загородного дома для одной семьи дешевле 1 кв.м городской квартиры на 13,5%, а средняя площадь загородного дома 40% больше средней площади городской квартиры (Таблица 5).

Таблица 5. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом-класса в Германии в 2008 г.

Прогнозируется, что к 2030 г. ожидается 4-ёх кратный ценовой подъем до 6-8 тыс. Евро за кв. м

Канада –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Плотность населения Канады 3,14 чел. на 1 кв.км (Таблица 6). Население Канады «стареет», в результате, уменьшается доля граждан детородного возраста, показатель рождаемости населения снижается, соответственно, темп естественного прироста становится низким, что в свою очередь уменьшает спрос на дополнительный жилой фонд в долгосрочной перспективе

Рост доходов населения Канады  продолжается устойчивыми темпами из-за наличия рынка труда с высоким спросом на рабочую силу и нехватки работоспособного населения

Таблица 6. Основные показатели Канады в 2007 году

Более 65% канадцев живут в собственных домах. Темпы ввода многоквартирных домов в Канаде на 5% ниже чем темпы ввода домов на одну семью. 15% домов заводской готовности, производимых в Канаде, экспортируется в США.

Диаграмма 11. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Канады (%)

Меньшая доля малоэтажного жилого фонда (до 79%) чем в США (92%) объясняется историческими причинами –

• концентрацией большой доли населения в урбанистических центрах;
• малая плотность населения 2,3 чел.на 1 кв.км.

Диаграмма 12. Динамика ввода жилья и соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительства в Канаде в 2003-2005 (тыс.ед.)

Основная технология малоэтажного домостроения в Канаде является деревянно-каркасной (Диаграмма 11 и 12).

На 2008 год процентная ставка по ипотеке составляет 6,75%-7,00%, в то время как ставка по 5-летней ипотеке - 6,75%-7,25%.

В Канаде за период 2000–2009 года, при росте цен на жильё ~5%-10% в год, произойдет их увеличение в 2 раза.

Диаграмма 13. Динамика ввода жилья в Канаде в 2003-2007 с прогнозом на 2008-2012 (тыс.ед.)

Тенденции домостроения Канады стремятся к увеличению домов на одну семью, ежегодно опережая темпы строительства многоквартирных домов на 5% (Диаграмма 13).

Диаграмма 14. Средние цены на жильё в Канаде  (канад. $) и темпы их роста (%)

Не смотря на стагнацию и снижение строительства нового жилья в период 2003-2008 г.г. рост цен на жильё продолжается среднегодовыми темпами в 9,3% (Диаграмма 14).

Рост доходов населения Канады (4% в год) и низкие процентные ставки по ипотеке (6,3%-7,25%) обеспечивают достаточный фундамент рынку недвижимости страны

Рост жилищного строительства стимулируется -

• стабильным притоком мигрантов в Канаду;
• снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий;
• ипотечным кредитованием покупки жилья с кредитной ставкой 6,5%-7%.

Финляндия –

- анализ рынка, виды ИМД и технологии строительства

Плотность населения Финляндии 17 чел. на кв.км. Более 65% населения проживает в городах, 37,6% - в сельской местности. Среднее домашнее хозяйство Финляндии составляет 2,38 чел. (Таблица 7).  Расходы домохозяйств на жилье и дачу в среднем составляют 28,7% всех доходов

Таблица 7. Основные показатели Финляндии в 2007 году

В Финляндии на душу населения приходится 53 кв.м жилья. Городские поселения Финляндии отличаются разбросанностью, отсутствием кластеризации и наличием собственных инженерных систем до уровня отдельного дома. Две трети существующего жилого фонда в Финляндии было построено после 1960 года. Доля арендных квартир – 34% от общего объема жилищного фонда, где проживает 25% Финляндии.

Рост ввода жилья в Финляндии ~1% в год. Около 30 % экспорта Финляндии приходятся на продукцию лесной промышленности

Рост жилищного строительства стимулируется -

• снижением себестоимости строительства за счёт новых домостроительных технологий из дерева;
• ипотечным кредитованием на 20-30 лет на сумму ~70% от объема затрат на покупку жилья, с кредитной ставкой 3,28%-5,63%, самой низкой в Европе

До 35% многоквартирных домов городов Финляндии построены из дерева или на деревянной основе. Основная технология малоэтажного домостроения в Финляндии является деревянная каркасно-панельная

Диаграмма 15. Доля многоквартирных домов и домов для одной семьи в жилищном строительстве Финляндии (%)

75% жителей Финляндии являются собственниками жилья, а 64% имеют в собственности индивидуальный дом. В частной собственности находится 400 тыс. квартирдомов, из которых 240 тыс. (60%) находится в собственности частных лиц, а 160 тыс. - во владении страховых компаний, фондов и других организаций

Диаграмма 16. Динамика соотношения производства домов на деревянной основе и каменно-цементных домов в общем объёме жилищного строительств в Финляндии в 2001-2005 (тыс.ед.)

Средняя площадь построенных квартир - 85,5 кв. метра и в среднем финское жилище состоит из 3,6 комнат.

Финляндия за последние 10 лет увеличила объемы строительства домов из дерева с 30 % до 70 % (Диаграмма 16), а индивидуальных жилых домов, возводимых заново, строится из дерева 90%

В период 2006-2008 г.г. сократилось строительство квартир в  многоэтажных домах на 6%, а строительство личных домов увеличилось на 11% (Диаграмма 17). Несмотря на стагнацию строительства жилья, спрос на жильё увеличивается, цены растут на 3% ежегодно, особенно на индивидуальные дома

Средняя жилая площадь городской квартиры в 2001 г. была 77 кв.м и составляла на одного человека 0,6 комнаты или 35,8 кв.м жилья (Таблица 8). К 2008-ому г. жилая площадь на квартиру составляет 82,3 кв.м и 0,74 комнаты на одного человека или 53 кв.м жилья.

Таблица 8. Средняя стоимость 1 кв.м по типу жилья эконом класса в Финляндии в 2008 г.

Выбор каркасно-панельного деревянного домостроения в Финляндии обусловлен –

• - наличием в стране больших лесных массивов,
• - особенностями грунта (высокое положение грунтовых вод) и рельефом,
• - дешёвой технологией домостроения при быстроте строительства

Диаграмма 17. Средние цены на жильё в Финляндии  (Евро) и темпы их изменения (%)

Тенденции развития малоэтажного домостроения

в Европе и Северной Америке

Тенденции роста жилищного строительства, с упором на малоэтажное, в Европе и Северной Америке обусловлены

1. растущими инвестициями в жилищное строительство и составляющими до 1/4 всех инвестиций;
2. ежегодным увеличением ёмкости малоэтажного домостроения на 1,5%-11%;
3. снижением себестоимости строительства малоэтажного жилья за счёт внедрения новых, более экономичных, технологий строительства и производства строительных материалов (основных комплектующих) и снижения себестоимости строительных работ;
4. увеличением объёма каркасно-панельного и деревянного домостроения  (вкл. домостроения на деревянной основе), т.к. себестоимость деревянной части дома составляет $140-460 на 1 кв.м жилья в зависимости от технологии и схем организации производства;
5. снижающимися на 2%-10% ежегодно или стагнирующими ценами на жильё, стоимость строительства 1 кв.м малоэтажного жилья эконом класса на одну семью ниже чем 1 кв.м многоэтажного многоквартирного жилья на 10%-20%;
6. ростом площади жилья на одного человека ежегодными темпами 0,5-5 кв.м на чел.;
7. развитием технологий строительства и производства стройматериалов (основных комплектующих) для домостроения эконом класса стремиться -

• - к снижению стоимости производства строительства,
• - к снижению стоимости строительных материалов и основных комплектующих,
• - к повышению качества строительства (повышение строительных норм),
• - к снижению сроков строительства,
• - к увеличению объёмов домостроения на одну семью,
• - к увеличению площади жилья на одного человека,
• - к увеличению жилого сервиса.

Возможности развития ИМД в России

на примере зарубежного домостроения

На основании вышесказанного, в связи с тем, что

• тенденции к индивидуализации жилья преобладают в странах с наименьшей  плотностью населения,
• количество квадратных метров жилой площади на душу населения уменьшается по мере увеличения плотности населения этих  стран,
• деревянное домостроение преобладает в странах с большими лесными массивами,
• стремление к быстровозводимому и дешёвому жилью свойственно для стран с большим приростом населения от 3% в год,
• финансовые кризисы мотивируют, в пост кризисный период, экстенсивное формирование быстровозводимых строительных технологий и интенсивного развития более дешёвого жилья,

можно сделать вывод, что Россия в наибольшей мере соответствует стране с наибольшими возможностями в развитии индустриального малоэтажного домостроения.

Скачать статью в формате word

Март 2009 г.

Балаев С.Ю. (эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу, член Совета Гильдии Маркетологов