Строительный рынок Екатеринбурга (2008 г.)

Балаев Сергей Юрьевич
Член Гильдии Маркетологов,
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(sergei-balaev@mail.ru)

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. География региона и административное деление
2. Демографические показатели
3. Социально-экономические характеристики
4. Рынок строительства жилья
5. Динамика строительства многоэтажного жилья в Екатеринбурге
6. Цены на многоэтажное жильё в Екатеринбурге и ипотека
7. Операторы строительного рынка Екатеринбурга
8. Основные планы и программы развития жилого домостроения Екатеринбурга
9. Объёмы ввода маложтажного и индивидуального домостроения

10. Спрос и предложения в маложтажном и индивидуальном домостроении

11. Направление развития малоэтажного домостроения
12. Цены на малоэтажные дома
13. Рынок коммерческой  недвижимости (торговая и офисная)
14. Производители стройматериалов региона и их мощности
15. Продукция (стройматериалы - нерудные материалы, цемент, сухие смеси, бетон)
16. Частные выводы

География региона и административное деление

Свердловская область

На территории Свердловской области расположены 47 городов, 97 посёлков и 1849 сельских населённых пунктов

Столица Свердловской области – Екатеринбург.

Екатеринбург

Екатеринбург - административный центр Свердловской области, простирается с запада на восток на 15 км, с севера на юг – на 26 км. Река Исеть, разделяющая город на западную и восточную части, превращена в систему ступенчато расположенных водоемов. Территория – 1143 кв.км. На 2007 г. в Екатеринбурге сейчас проживает 1,3397 млн человек.

Административное устройство Екатеринбурга:

Город разделен на 7 районов:

1. Верх-Исетский,
2. Железнодорожный,
3. Кировский,
4. Ленинский,
5. Октябрьский,
6. Орджоникидзевский,
7. Чкаловский.

Указанным районам подчиняются также 4 поселка городского типа:

1. Широкая Речка (с пос. Лиственный, Медный, Мичуринский, Московский) — Верх-Исетский;
2. Северка — Железнодорожный;
3. Кольцово (с пос. Глубокое, Исток, Мостовка, Семь Ключей) — Октябрьский;
4. Шабровский (с пос. Приисковый, Сысерть) — Чкаловский
5. и 5 сельсоветов:

• Чусовской (пос. Чусовское Озеро) — Верх-Исетский;
• Шувакишский (пос. Шувакиш) — Железнодородный;
• Садовый (пос. Садовый, Березит, Козловский, Ягодный) — Орджоникидзевский;
• Горнощитский (с. Горный Щит, Верхнемакарово, пос. Зелёный Бор, Полеводство, Широкая Речка) и
• Совхозный (пос. Совхозный, Хутор) — Чкаловский.

Рисунок 1. Неформальные географические обозначения мест в районах Екатеринбурга, применяемые в сфере недвижимости.

Общая площадь муниципального образования «город Екатеринбург» по состоянию на 1 сентября 2006 года составляет 114289 га. Площадь земель поселений в границах муниципального образования – 51218 га, в том числе площадь черты города Екатеринбурга – 49454 га. Всего в соответствии с данными Единого государственного реестра земель (ЕГРЗ) на территории муниципального образования «город Екатеринбург» зарегистрировано 94417 земельных участков (Рисунок 1).

В городе насчитывается более 1000 объектов культурного наследия, в том числе 545 памятников, поставленных на государственную охрану

Диаграмма 1. Соотношение площади Екатеринбурга и площади Свердловской области (га).

Диаграмма 2. Распределение земель Екатеринбурга по категориям (га).

В городе насчитывается более 1000 объектов культурного наследия, в том числе 545 памятников, поставленных на государственную охрану. В современном Екатеринбурге находятся Уральское отделение Российской академии наук, 45 научно-исследовательских институтов, 30 университетов и академий. Открыто 50 музеев, наиболее известные из них: Военно-исторический музей УрВО, Екатеринбургский музей изобразительных искусств, музеи истории архитектуры и промышленной техники Урала, истории Верх-Исетского завода, истории Екатеринбурга, истории камнерезного и ювелирного искусства Урала, молодежи Урала, писателей Урала, Дом-музей П.П. Бажова, Свердловский областной краеведческий музей, Уральский геологический музей, музей «Невьянская икона», Свердловская картинная галерея и др. Работает 35 выставочных залов и галерей, 24 театра, свыше 40 концертных залов и сцен (Таблица 1)

Таблица 1. Количество объектов соцкультбыта в Екатеринбурге.

В городе работает 156 образовательных учреждений (в Екатеринбурге проходят обучение молодые люди в возрасте от 19 до 24 лет: в ВУЗах 160 тыс.чел., в ССУЗах – 52, тыс.чел.),

В столице Урала аккредитованы дипломатические представительства 12 государств (Болгарии, Великобритании, Венгрии, Германии, Италии, Китая, Кыргызстана, Республики Беларусь, США, Украины, Франции, Чехии), работают около 200 представительств иностранных компаний и Центр международной торговли.

Город — важнейший транспортный центр. В Екатеринбурге пересекаются три широтные железнодорожные магистрали на Казань, Пермь, Курган с меридиональной железной дорогой «Полуночное — Нижний Тагил — Свердловск — Челябинск», которая соединила наиболее важные центры Урала

Рисунок 2. План Екатеринбурга.

Демографические показатели

Свердловская область

В Свердловской области растут миграционные потоки. В 2004г. Свердловская область была лидером по миграции, среди других регионов РФ. В соответствие с официальной статистикой, ежегодно в область приезжают порядка 13-14 тыс.чел., более 90% из них приезжают в Екатеринбург. Это в большинстве своем студенты, а также трудоспособное население из сопредельных территорий – Челябинской, Курганской, Тюменской областей, ХМАО и ЯНАО. С учетом выбывших, показатель миграционного прироста населения Екатеринбурга составляет около 5-6 тыс.чел. Эти данные занижены на их основе можно говорить только о некотором минимальном пределе миграционного прироста.

Екатеринбург

Екатеринбург - административный центр Свердловской области, простирает

На 1 января 2007 г. численность постоянного населения города Екатеринбурга и административно подчиненных ему территорий города составляла 1 340 000 человек (График 1).

График 1. Численность население Екатеринбурга 1880-2007 г.г., с прогнозом до 2025 г. (тыс.чел)

Возрастная структура города составляет: дети – 20,5%, лица трудоспособного возраста – 60%, лица старше трудоспособного возраста- 19,5%. Количество семей, проживающих в городе составляет 376,8 тысяч. Женщин - 52,7%, мужчин – 47,3% (График 1).

В Екатеринбурге происходит снижение численности населения, хотя за счёт мигрантов город имеет положительное сальдо (Таблица 2).

Таблица 2. Количество объектов соцкультбыта в Екатеринбурге.

Социально-экономические характеристики

По данным администрации Екатеринбурга, объем товарооборота по итогам 2007 г. составил 264,9 млрд руб., что на 30% больше, чем в 2006 г. (Таблица 3)

Оборот розничной торговли и объем платных услуг населению в г.Екатеринбурге растет среднегодовыми темпами 15-20%.

Рост среднемесячной заработной платы ежегодно увеличивается на 24,5% в действующих ценах. Опережающий рост заработной платы по отношению к потребительским ценам составляет более 10%

Объем строительно-монтажных работ в г.Екатеринбурге в 2007 г. вырос на 14% и составил 14,4млрд.руб. (2006 к 2005-ому на 20%)

Таблица 3. Социально-экономические параметры Екатеринбурга 2004-2005 г.г..

Качество поверхностных вод по-прежнему не отвечает нормативным требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы.

В настоящее время в атмосферу Екатеринбурга ежегодно выбрасывается около 20 тыс. тонн загрязняющих веществ от стационарных источников и порядка 148 тыс. тонн от автотранспорта. Выбросы от автотранспорта более чем в 7 раз превышают валовый выброс от промышленных предприятий. С

 1995 года идет постоянное увеличение выбросов от автотранспорта. Если в 1995 году они составляли 68,5% от общего количества выбросов, то к настоящему времени – более 88%.

Качество поверхностных вод по-прежнему не отвечает нормативным требованиям. Среднегодовые концентрации характерных загрязняющих веществ (тяжелые металлы, нефтепродукты, соединения азота и др.) в бассейнах рек Исеть и Пышмы превышают допустимые нормативы

Рынок строительства жилья

В настоящее время площадь жилищного фонда Свердловской области составляет более 92 млн.кв.м  (График 2). В том числе на города и поселки городского типа приходится 82% имеющего жилищного фонда (75,8 млн.кв.м.).

График 2. Динамика изменения объёма жилого фонда Свердловской области (вкл. Екатеринбург) в 2000 г. и в 2006г. (тыс.кв.м).

По состоянию на 1 января 2005 года в ветхом (с износом более 70%) и аварийном состоянии по данным государственной статистики находится 1,6 млн.кв.м. жилищного фонда (1,8% от общего количества). По сведениям администраций муниципальных образований объем ветхого и аварийного жилищного фонда еще больше и составляет около 3 млн.кв.м, т.е. 3,3% от общего количества жилья

График 3. Объёмы ввода жилья в Свердловской области 2002-2007 г.г., включая индивидуальное в 2005-2006 г.г. (тыс.кв.м)

Среднегодовой прирост объемов вводимого жилья в Свердловском регионе (вкл. Екатеринбург) за 2000-2007 г.г. составляет 12%. В 2007 году в Свердловской области введено в действие на 28,7 % больше, чем в 2006 году (График 3).

Диаграмма 3 . Соотношение способов строительства жилья в Свердловской области  (%)

Динамика строительства многоэтажного жилья в Екатеринбурге

Жилой фонд Екатеринбурга

Жилой фонд Свердловского региона за последние 7 лет вырос на 1,67% (График 3), а Екатеринбурга - на 16% (График 4)

График 4. Объём жилого фонда Екатеринбурга 2003-2007 г.г., с планом на 2025 г. (тыс.кв.м).

На данный момент нуждаются в жилье, в том числе в улучшении жилищных условий, около 60% населения РФ, для Екатеринбурга этот показатель несколько ниже, однако, можно с уверенностью говорить о потенциальном спросе на жилье, достигающем 50% от численности населения города

Жилая застройка занимает около 13,6% территории в границах городской черты города Екатеринбург

Всего в Екатеринбурге имеется более 3000 блочных, панельных и кирпичных муниципальных жилых домов, построенных за период с 1950 по 1970 гг., площадью около 6,4 млн.кв.м. До 2 млн.кв.м существующего жилого фонда составляют здания первых серий сборного крупнопанельного строительства («хрущёвки») а так же  морально устаревшие и имеющие значительный физический износ здания 30-50ых гг. строительства из «облегчённых материалов» (шлакоблоки, колодцевая кладка и т.д. В Екатеринбурге к началу 2003 г., жилые помещения в домах приватизированы на 60%. В единоличной собственности города и государства не осталось практически ни одного многоквартирного дома. Сегодня только 12% жилищного фонда города находится в управлении объединений собственников жилья, к которым относятся товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные  кооперативы (ЖК) и созданные  на их базе Ассоциации или иные объединения. На начало 2004 г., насчитывается 8425 многоквартирных домов, в т.ч. 6449 домов (76%) находящихся в ведении органов местного самоуправления города (муниципальный жилищный фонд).

До 2007 г. в состав муниципального жилищного фонда было принято еще около 600 многоквартирных домов от государственных и акционированных предприятий.

Ветхий жилой фонд (с износом более 65%) в Екатеринбурге незначителен и составляет всего лишь 1,42% от всего объёма жилого фонда, наличие ветхого жилья (около 386,3 тыс.кв.м на 01.01.2006), в котором проживает до 29 тыс.чел. населения в границах муниципального образования.

График 5. Динамика изменения объёмом жилой площади на одного жителя в Свердловской области и Екатеринбурге 1999-2025 г.г. (кв.мчел.)

Новый генплан предусматривает увеличение объема жилого фонда с 25 млн.кв.м до 42 млн.кв.м, т.е. к 2025 г. на одного жителя города должно прийтись 28–30 кв.м жилой площади (График 5). Планируется построить до 17,4 млн.кв. м жилья различной этажности, при этом доля малоэтажной застройки составит порядка 40 %, доля застройки от 3 до 5 этажей — 30 % и доля многоэтажного жилья — также порядка 30 %.

По количеству вводимого жилья на душу населения Екатеринбург сегодня находится на одном уровне с Москвой, из-за появившейся тенденции «выхода» крупных строительных объектов на окраины города и за город

Екатеринбург сохраняет передовые позиции в жилищном строительстве среди российских городов-миллионников, занимая 3-ье место после Москвы и Санкт-Петербурга.

Ввод жилья в Екатеринбурге

В 2007 году в Екатеринбурге построено 54,4% от общего количества ввода жилья в Свердловской области (График 6).

График 6. Объёмы ввода жилья в Екатеринбурге 1991-2007 г.г., с планом в 2008-2015 г.г. (тыс.кв.м)

До 2025 планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности  (Диаграмма 7).:

• малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%);
• среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %);
• многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).

Диаграмма 4. Соотношение ввода многоэтажного и индивидуального жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (тыс.кв.м (%))

Основными районами массовой жилой застройки являются Октябрьский, Верх-Исетский, Ленинский районы Екатеринбурга.Наибольшее количество жилья в 2007 году построено в Чкаловском районе города – 204 тыс.кв.м. На втором месте Ленинский район: здесь сдано 189 тыс.кв.м жилья. На третьем – Верх-Исетский: 144 тыс.кв.м.  Стоит отметить и Орджоникидзевский район, который впервые добился впечатляющих результатов по показателю ввода в эксплуатацию жилья – 100 тыс.кв.м (График 7).

График 7. Объёмы ввода жилья по городским районам Екатеринбурга 2005-2007 г.г. (тыс.кв.м)

В Екатеринбурге появляется все больше проектов комплексной застройки территории:

1. «Ренова-стройгруп» - район «Академический» на 9 млн.кв.м)
2. «Синара» - 4-5 млн.кв.м,
3. «Итера» - 1,5 млн.кв.м,
4. Уральская горно-металлургическая компания - ЖК «Итальянский квартал» на 50000 жителей,
5. Санкт-петербургская группа ЛСР приобрела 100% уставного капитала ООО «Инвестпроект» — екатеринбургской компании, владеющей двумя земельными участками общей площадью 50 га в одном из спальных районов Екатеринбурга. По данным пресс-службы ЛСР, сумма сделки составила 50 млн евро. По оценкам специалистов ЛСР, на приобретенных площадках можно построить до 600 000 кв. м жилья
6. предусматриваются государственные гарантии в объеме 1,3 млрд. рублей на г.Екатеринбург, район «Академический» (распоряжение Правительства РФ от 11.08.2006г.№1098-р).

В 2007 г. в городе построены и сданы 103 многоквартирных жилых дома, 100 малоэтажных жилых зданий, 680 индивидуальных домов

Виды вводимого жилья в Екатеринбурге

В текущий период находящиеся в стадии строительства дома можно разделить примерно на три основные группы: панель 10%, монолит 15% и кирпич 75% (Диаграмма 5). Ежегодно в Екатеринбурге сдается 250 тыс.кв.м панельного жилья. Если в соседних областях доля панельного домостроения – 70–80%, по Свердловской области этот показатель едва доходит до 40%

Диаграмма 5. Соотношение способов строительства жилья в Екатеринбурге 2006 г.г. (%)

В последнее время наблюдается увеличение монолитного строительства за счет уменьшения кирпичного. Эксперты полагают, что смена материалов является не последним фактором, способствующим росту объемов строительства. Кирпичное строительство сохраняет первенство по ряду причин, в том числе, эксперты отмечают моду на кирпич как на материал, сохраняющий тепло. В то же время, по словам специалистов, монолит позволяет возводить здания в несколько раз быстрее, причем срок эксплуатации таких домов в среднем в 4 раза больше, чем, например, панельных.

Монолитно-каркасных домов в нижнем ценовом диапазоне на сегодняшний день в Екатеринбурге практически не возводится. Потенциальный спрос в этом сегменте велик, и сегодня можно говорить о дефиците. В ближайшем будущем эта проблема вероятно будет обостряться.

Большинство заводов ЖБИ не перестроились на производство утепленных панелей и вынуждены были покинуть рынок, в результате общие объемы резко упали. В Свердловской области осталось всего три завода – Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций, Каменск-Уральский завод ЖБИ и завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге, которые смогли гибко отреагировать на изменение спроса застройщиков. В результате строительные компании начали проектировать кирпичные дома. Технология

 монолитно-каркасного домостроения используется только в сегменте дорогого жилья, хотя себестоимость квадратного метра в этом случае сравнима с панельным строительством. Логика застройщиков очевидна – технология позволяет свободно планировать помещения, что важно в большей степени для строительства жилья с улучшенными характеристиками

Самым дешевым остается типовое панельное жилье улучшенной планировки, недорогие, рассчитанные на массового покупателя, но объемы его ввода снижаются: по этой технологии снижаются до 10% объектов.

Сегментирование на рынке жилья Екатеринбурга

Многоэтажное жильё в Екатеринбурге делится на 3 класса: «Элит», «Бизнес» и «Эконом» (Таблица 4).

Данные предоставленные Уральской палатой недвижимости, показывают, что по доле площадей жилье эконом-класса занимало 38%, бизнес-класса – 59%, элитное жилье – 3%. По количеству возводимых зданий эконом-класс занимал 47%, бизнес-класс – 51%, премиум-класс – 2%. Основная причина такой «расстановки сил» заключается в доступности технологий и основных строительных материалов, которые используются для строительства жилья класса «бизнес». Эти материалы не «завязаны» на конкретных поставщиков и представлены на рынке в широком ассортименте»

Таблица 4. Классификация многоэтажного жилья по сегментам.

Эконом-класс – это, в основном, панельные дома с типовыми планировками, стандартные по архитектуре, с квартирами площадью в среднем от 35 до 75 квадратных метров и потолками высотой от 2,5 до 3 метров. Такие здания расположены в районах 1-3 пояса (Ботаника, Автовокзал, ВИЗ, Парковый, Юго-Западный, Втузгородок, Шарташский рынок, Южный, Пионерский, Заречный, ЖБИ, Синие камни, Уралмаш, Эльмаш, Вокзальный, Завокзальный, Новая Сортировка и Сибирский Шинный, Аппаратный, Совхоз, Лечебный, Старая Сортировка, Уктус, Компрессорный, Химмаш)»

Бизнес-класс – это кирпичные или монолитные дома с современной фасадной облицовкой, с потолком высотой от 2,7 до 3 метров и квартирами свободной планировки, которые обычно сдаются «под чистовую отделку».

Бизнес-класс характеризуется определенным уровнем инженерного оснащения, в которое входят системы контроля доступа, очистки воды, вентиляции и (или) кондиционирования. Для этого класса обязательно наличие подземной парковки и, возможно, закрытого двора. «Бизнес-дома» расположены в центре города или в районах первого ценового пояса

Элит-класс - это кирпичные или монолитные дома малой этажности, с дорогостоящей отделкой фасада, квартирами свободной планировки, сдающимися под отделку. Высота потолков – не менее 3 метров. В данном случае обязательно наличие охраны, подземной парковки и закрытого двора. Первые этажи дома занимают бутики, спортивные центры, салоны красоты, кафе или рестораны, причем соотношение жилой и общественной площадей составляет примерно 60% к 40% соответственно. Обязательным признаком элитного жилья является месторасположение в центре города.

Сегмент элитного жилья в его привычном понимании в Екатеринбурге практически отсутствует (График 9).

График 9. Соотношение объёмов ввода строительства жилья по сегментам в Екатеринбурге 2002-2004 г.г. (тыс.кв.м)

В 2007 г. наиболее востребованным было жилье эконом класса и элитное.

Вторичный рынок жилья Екатеринбурга

Средний срок экспозиции (время с момента выставления до снятия с продажи) вторичного жилья составляет 90 дней. В январе 2008 г. этот показатель снижался до 86 дней, после чего стабилизировался на отметке в 90 дней. В 2007 г. средний по городу срок экспозиции не опускался ниже 83 дней.

Диаграмма 6. Динамика изменения доли продаж и обмена квартир в марте 2006 г. и марте 2007 г. (%)

С точки зрения категорий качества крепнет спрос на типовое жилье и жилье улучшенной планировки, т.к. оно наиболее дешевое из-за невысокого качества и географии застройки (в основном на окраинах города). Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир показан на Графике 10, с наименованиями районов по карте (Рисунок 1).

График 10. Рейтинг городских районов Екатеринбурга по объёмам предложений квартир в ноябре 2007 г. (шт./мес.)

Цены на многоэтажное жильё в Екатеринбурге и ипотека

В 2007 г. на рынке жилья среди городов-миллионников Екатеринбург демонстрировал наименьший рост цен. Темпы роста цен на недвижимость в Екатеринбурге в 2007 году мало чем отличались от московских. Объем возводимых в городе площадей – как жилых, так и коммерческих – стремительно растет. При этом эксперты утверждают, что доходность недвижимости Екатеринбурга составляет от 14% до 30% годовых.

В 2007 г. увеличившееся предложение не было поддержано адекватным спросом. Платежеспособных покупателей больше не стало, и застройщики вынуждены были снижать цены к концу года. Причём с весны до осени 2007 г. на первичном рынке «шла ценовая коррекция»: активнее всего дешевели квартиры в домах на нулевой стадии строительства, особенно в удаленных от центра районах, а жилье в готовых новостройках дорожало.

Стоимость «вторички» выше стоимости «первички» (График 12)

График 11. Сроки экспозиции в листинге продаваемого среднестатистического жилья в Екатеринбурге в 2002-2007 г.г (дней)

График 12. Среднегодовые цены на первичное и вторичное жильё в Екатеринбурге в 2004-2008 г.г. на конец каждого года (руб./кв.м)

Стоимость жилья, на рынке Екатеринбурга выделяет сегменты:

• «Эконом-класс» – от 25 до 33 тыс. руб. за 1 кв.м.
• «Бизнес-класс» – от 34 до 40 тыс. за 1 кв.м
• «Elite» - св. 45 тыс. за 1 кв.м.

Срок реализации для сегментов «эконом» и «бизнес»  составляет на май 2008 г. 1-1,5 года, для «Elite» - 1,5-2 года. Наряду со сроками реализации, при расчете емкости рынка, необходимо учитывать долю нереализованных площадей в каждом сегменте (Таблица 5).

Таблица 5. Доля нереализованных квартир к моменту сдачи дома в зависимости от их класса в Екатеринбурге (%)

В 2007 г., с переходом на 2008 г., сформировался неудовлетворенный спрос в «бизнес-классе», который даже с учетом планового увеличения ввода объектов, будет оставаться значимым до 2010г. и превышать существующий объем предложения на вторичном рынке.

График 13. Динамика изменения цен на 1-но, 2-ух, 3-ёх, 4-ёх –комнатные квартиры в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)

Если в 2006 году наибольшим спросом ещё пользовались однокомнатные квартиры, то сейчас лидерами по этому показателю оказываются объекты с числом комнат от четырех и более. Именно они до недавнего времени показывали исключительно положительную динамику изменения стоимости. Тем не менее, такие объекты предлагаются сегодня по цене, которая на 12% выше, чем в начале года, тогда как «2-ух комнатные» оказались на уровне прошлого года, а «однокомнатные» опустились на 2% ниже него (График 13).

Такая ситуация выглядит вполне закономерной, ведь именно одно- и двухкомнатные квартиры за последние 1,5 года выставлялись на продажу наиболее активно, а значит «конкуренция» в этих сегментах сейчас наиболее высокая.

График 14. Сроки экспозиции в листинге продаваемого жилья в зависимости от количества комнат в Екатеринбурге (дней)

График 15. Средние цены на первичное жильё в многоэтажных домах в начале 2008 г. и рейтинг городских районов Екатеринбурга по стоимости жилья (руб./кв.м)

График 16. Динамика годового изменения цен в зависимости от формата дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)

Таблица 6. Динамика годового изменения цены продажи в зависимости от стадии строительства дома в Екатеринбурге в 2007 г. (руб./кв.м)

По экспертным оценкам в 2007 году рынок первичной недвижимости испытывал влияние трех глобальных тенденций: инфляции на рынке металла и строительных материалов; развития ипотечного кредитования; падения курса доллара на фоне нестабильности в банковском секторе и поиска альтернативных инструментов сбережения средств населением.

За 2007 год в Свердловской области выдано 5,3 млрд.руб. ипотечных кредитов (+30,3% к 2006 году), где лидером является САИЖК, выдавший 1,193 тыс. займов на сумму 1,245 млрд.руб. Средняя процентная ставка по ипотечным кредитам на новостройки составляет 15-16%.

Средняя стоимость 1 кв.м в январе 2008 г. на вторичном рынке Екатеринбурга ~63-65 тыс.руб. В 2008 году прогнозируется рост цен на первичное жильё в пределах 20-25%.

Операторы строительного рынка Екатеринбурга

На рынке строительства многоквартирных домов Екатеринбурга работает порядка 100 компаний-застройщиков. Наиболее крупные компании на рынке – МУП УКС, АСК и «Наш дом» (График 17)

График 17. Основные компании-застройщики многоэтажного жилья и их доля в строительстве в Екатеринбурге в 2005 г. (%)

В настоящий момент в Екатеринбурге ведут строительство более 60 застройщиков. Большая часть из них имеет в своем распоряжении один-два земельных участка. В то же время можно выделить ряд крупнейших застройщиков, которые имеют выраженное лидерство по количеству объектов застройки (График 18)

График 18. Лидеры по количеству объектов строительства и количество объектов в 2007 г. (шт.)

 «Атомстройкомплекс», «Нова-строй», «Наш-дом» и ряд других более мелких компаний позиционируются в сегменте «Бизнес». Предприятием «Атомстройкомплекс», как генпродчиком в 2006 году было введено больше 150 тыс.кв.м. жилья, в 2007 году введено более 200 тыс.кв.м. жилья Холдинг

 «Нова-Групп», в том числе компания «Нова-Строй в 2006 году сдала порядка 70 тыс.кв.м жилья, в 2007 году введено 80 тыс.кв.м. МУП «Управление капитального строительства» на 2007 год ввод в эксплуатацию порядка 100 тыс.кв. метров жилья (График 19).

График 19. Лидеры по объёмам строительства в 2004-2005 г.г г. (тыс.кв.м)

Кроме того главный застройщик и инвестор ЗАО «Ренова - Строй-Груп» планирует приступить к застройке «Академического» в 2008 году и за 7 лет построить на территории в 1,3 тыс. га не менее 4 млн кв. метров жилья.

Основные планы и программы развития жилого домостроения Екатеринбурга

1. Национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Согласно принятой в конце 2005 года в Свердловской области Программы по увеличению объемов строительства доступного жилья, рассчитанной на 2006–2010 годы, планируется увеличение площади новостроек к концу указанного периода до 2 млн 100 тысяч квадратных метров в год
2. Стратегический проект «Хозяин дома (территории)» (2004 г. Администрация города Екатеринбурга);
3. Стратегический план по торговой недвижимости «Торговые узлы Екатеринбурга»ю Цель увеличение к 2015 году общего числа торговых площадей до показателя 900 кв.м на 1000 жителей.
4. «Генеральный план развития Екатеринбурга». Планируется построить до 17,4 млн.кв.м. жилья различной этажности: малоэтажная, индивидуальная жилая застройка – 7,0 млн.кв.м. (40%); среднеэтажная (3-5 этажей) – 5,2 млн.кв.м. (30 %); многоэтажная (6 и более этажей – 5,2 млн.кв.м. (30 %).
5. В 2001 году в Свердловской области была принята Программа структурной перестройки производственной базы строительных организаций, которая предусматривала 4 миллиарда 900 миллионов рублей инвестиций
6. Постановление Правительства Свердловской области от 15.02.2006г. №133-ПП «О выделении земельных участков для строительства доступного жилья» определены 50 площадок в 15 муниципальных образованиях, обеспеченных коммунальной инфраструктурой, для строительства не менее 400 тыс. кв.м. доступного жилья в  2008-2010 годы.
7. По Программе государственной поддержки сельских застройщиков с 1997 года за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40 % стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1 % в год за пользование бюджетными средствами.
8. «Обеспечении жильем молодых специалистов» – было утверждено правительством Свердловской области в 2002 году. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации и организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья, подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% – двух детей, на 100% – трех и более детей.
9. С 2001 года в Екатеринбурге Программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ. Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3–10 лет; одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества; наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов; создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность; минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.

Объёмы ввода маложтажного и индивидуального домостроения

В 2007 г. в городе построены 100 малоэтажных жилых здания и 680 индивидуальных домов (График 20).

Cогласно данным опроса фонда «Общественное мнение», порядка 58 % россиян считают идеальным жильем не квартиру, а частный дом.

Генпланом заложено развитие индивидуального строительства. Администрация делает упор на два момента. Первое, это развитие площадок под строительство индивидуального жилья. Второе, это постепенное трансформирование коллективных садов в жилые поселки. Принятый в 2004 году Генеральный план Екатеринбурга предполагает строительство до 2025 года 17,4 млн. кв. метров жилья различной этажности, где 40% составит малоэтажная индивидуальная жилая застройка — под нее отводится 1,5 тыс. га земли. Будут строиться целые районы малоэтажной застройки с развитой инфраструктурой, транспортом.

График 20. Объёмы ввода индивидуального жилья в Екатеринбурге 2004-2006 г.г. (тыс.кв.м)

Исходя из потенциального спроса, к наиболее востребованным типам малоэтажного жилья наши эксперты отнесли (в порядке убывания спроса):

1. коттедж, в строящемся коттеджном поселке – 26%,
2. коттедж, дополнительно возводимый в уже сложившемся коттеджном поселке – 19%,
3. таун-хаус в строящемся поселке малоэтажного жилья – 16%,
4. новый коттедж, расположенный в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки – 15%. Новые коттеджи, расположенные в деревне или другом населенном пункте разнородной застройки пока еще пользуются спросом – 15%, однако уже начинают сдавать позиции по сравнению с жильем, расположенном в организованных поселках малоэтажной жилой застройки.
5. также пользуются спросом квартиры в малоэтажных многоквартирных домах 11%, однако по популярности, они уступают другим типам малоэтажного жилья.

По оценкам консалтинговой компании Vesco Consalting, общий объем предложений в екатеринбургских коттеджных поселках оставляет $142 млн., потенциал покупательского спроса — $182 млн. Среди наименее востребованных типов малоэтажного жилья наши эксперты называли: квартиру в малоэтажном многоквартирном доме и таун-хаус

Спрос и предложения в маложтажном и индивидуальном домостроении

Анализ потенциального спроса свидетельствует о том, что наиболее востребованным на рынке является малоэтажное жилье, расположенное в организованных поселках. Одним из требований, предъявляемым к малоэтажному жилью, в особенности к коттеджам высокого класса, является социальная однородность местности/района проживания. В связи с этим поселки малоэтажного жилья со стоимостью домов/квартир уровня высокого и средне-высокого позволяют контролировать социальную однородность

Предпочтения организованному поселку малоэтажного жилья отдаются также в результате возможности обеспечения высокого уровня безопасности его жителей: централизованная охрана поселка, помимо сигнализации в доме, рассматривается как существенный плюс в пользу проживания в нем

В Свердловской области наибольшим спросом пользуются направления вдоль Серовского и Челябинского трактов, а также окрестности Екатеринбурга. Центром притяжения Серовского тракта является озеро Балтым, Челябинского тракта –  река Сысерть (Диаграмма 21)..

Диаграмма 21. Доля в общем объеме спроса на малоэтажное жильё в зависимости от направления Свердловской области (%)

Местоположение для малоэтажного объекта - фактор, влияющий не только на цену продажи, но и на саму возможность этой продажи, т. е. на ликвидность. Географические ограничения во многом объясняются именно этим фактором. Есть набор основных факторов

• хорошая экология места,
• наличие рядом водоема,
• удаленность от центра города не более 50 км,
• развитая инфраструктура.

По мнению экспертов, максимальным спросом пользуются объекты малоэтажной жилой недвижимости, а также участки под индивидуальное жилищное строительство, расположенные в черте города или не далее 30 км. от его границы. Одной из причин подобной ситуации на рынке является существование некого психологического барьера у потенциальных покупателей коттеджей в коттеджных поселках – далее 30 км. от границы города готовы ехать далеко не все (График 22).

Диаграмма 22. Доля популярности малоэтажного жилья в зависимости от этажности в Свердловской области (%)

Наибольшим спросом пользуются объекты, находящиеся в пределах 10 км от Екатеринбурга. Среди объектов более удаленных от Екатеринбурга доля фактически продаваемых объектов меньше соответствующей доли в объеме предложения, у объектов на расстоянии 10 -30 км – на 5%, у объектов удаленных более чем 30-ти километрах – на 10%

Диаграмма 23. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от удалённости от Екатеринбурга (%)

Повышенным спросом пользуются новые блочные и кирпичные дома, на кирпичные дома спрос чуть ниже существующего объема предложения. Данный фактор связан с высокой стоимостью загородных участков с кирпичными домами.

Диаграмма 24. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от материала стен  (%)

Диаграмма 25. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от общей площади дома (%)

Покупатели предпочитают покупать дом на самых ранних стадиях постройки (фундамент, сруб) или полностью благоустроенный (График 26).

Диаграмма 26. Доля в общем объеме предложения и спроса малоэтажного жилья в Свердловской области в зависимости от стадии строительства дома (%)

Предпочтительная площадь земельного участка, на которой расположен индивидуальный дом, составляет 10 соток, однако она очень зависит от класса дома и его площади (Таблица 7).

Таблица 7. Доля популярности размеров земельных участков при покупке и продаже малоэтажного жилья в Свердловской области (%/сотка)

Рост спроса на малоэтажную жилую недвижимость во всех сегментах будет продолжаться как минимум ещё 5-7 лет.

По мере развития ипотечного кредитования загородное жилье становится более доступным для среднего класса. Сегодня на рынке в той или иной мере разнообразные программы по кредитованию покупки загородной недвижимости предлагают около 20 банков. Есть выбор ипотечных программ: кредит с первоначальным взносом или без него, под залог имеющейся квартиры или покупаемого коттеджа. Процентные ставки зависят от срока кредитования и размера первоначального взноса и варьируются от 11 до 15%. В начале 2007 года наблюдается увеличение ипотечных покупателей в секторе загородной недвижимости в отличии от городских квартир.

Активная, работающая часть населения после 40 предпочитает переезжать за город, инвестируя свои накопления в коттеджи, благо ипотечное кредитование сегодня развивается динамично.

Для инвесторов данный сегмент рынка интересен тем, что по сравнению с нестабильными ценами на жилье стоимость загородной недвижимости растет стабильно и планомерно — на 20-25% ежегодно.

Строительные компании реагируют на повышающийся спрос. Если в 2006 году в окрестностях Екатеринбурга было всего 7 организованных коттеджных поселков, то сейчас более 20. В настоящее время в стадии строительства находится ~15 поселков, еще по 10-15 площадкам инвесторы сегодня прорабатывают возможность застройки. Категории домов строятся самые разные: от эконом-класса («Георгиевские дачи») — до класса «люкс» («Метеорит»), количество домов в каждом поселке от 57 (поселок «Новый»)— до 390 (родовое поселение «Уральская слобода»).

Некоторые эксперты отметили, что покупатели в последнее время отдают предпочтение домам, построенным каркасным способом и с применением полистирол-бетонных блоков с кирпичной.

Стоимость возведения коробки составляет ~30%, cтоимость инженерной инфраструктуры ~30% себестоимости.

График 27. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от общей площади малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%/кв.м)

Повышенным спросом пользуются новые блочные и кирпичные дома, на кирпичные дома спрос чуть ниже существующего объема предложения (График 27). Данный фактор связан с высокой стоимостью загородных участков с кирпичными домами.

Согласно исследованиям, проведенным консалтинговой компаний «Активные Формы», доля организованных малоэтажных поселков в общем предложении индивидуального дома коттеджного плана в черте города составляет 38%, остальная часть предложения формируется за счет таунхаусов (11%), слабоорганизованных малоэтажных поселков (31%) и стихийной коттеджной застройки (19%).

График 28. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от материала стен малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%)

По данным компании «Активные Формы», потенциальные потребители на рынке коттеджной недвижимости — это люди с уровнем дохода от $1,5 тыс. в месяц на одного члена семьи, владеющие автомобилем зарубежного производства стоимостью не менее $30 тыс. и квартирой в Екатеринбурге площадью от 100 кв.м . Доля этой группы в Екатеринбурге равна примерно 3% населения (около 35-40 тыс.чел.). Свыше 50% респондентов намерены приобрести жилье в коттеджном поселке в ближайшие 3-5 лет.

Направление развития малоэтажного домостроения

В Екатеринбурге и Свердловской области уже обозначились основные тенденции развития спроса на рынке малоэтажной жилой недвижимости. Если в начале 90-х годов спрос на индивидуальные жилые дома или участки под их строительство формировался за счет высшей прослойки населения – представителей бывшей советской номенклатуры, руководителей крупных промышленных предприятий и т.д., то к 2007 году можно говорить об устойчивом интересе к малоэтажному жилью, в первую очередь, в организованных поселках представителей так называемого «среднего класса». Малоэтажное жилье постепенно становится альтернативой городскому жилью.

Согласно генеральному плану развития Екатеринбурга до 2025 года, объем жилого фонда увеличится с 25 до 42 млн кв.м. К 2025 году на одного жителя нашего города будет приходиться 28 – 30 кв.м жилой площади (против 19,9 кв.м на сегодняшний день). Планируется построить до 17,4 млн кв.м жилья различной этажности, из которых 7 млн кв.м «займут» индивидуальные жилые дома, что составит 40% от общего объема. В пригородных районах Екатеринбурга под коттеджное строительство отведут 1,5 тыс. гектаров

земли, и уже известно, где оно будет вестись в уральской столице. Жилой район Кольцово вместе с поселками Исток и Мостовка образуют планировочный район Кольцовский — один из перспективных районов индивидуального малоэтажного строительства

Фактором привлекательности для инвесторов загородного строительства являются цены на землю. В 2006 г. цена за сотку земли составляла $1 тыс. 350.

На волне возрастающего спроса количество организованных поселков (с учетом заявленных к строительству) за последние полтора года увеличилось в два раза. Согласно данным компании «Активные Формы», в прошлом году их было всего семь, а к 2008 г. будет уже 14. Как сообщил Максим Федотов, в проработке застройщиков и инвесторов находятся 10-15 площадок, семь могут появиться уже в этом году. Среди создаваемых поселков: Палникс (застройщик — близкая к холдингу «Финпромко» компания «Палникс»), Зуброво (застройщик «Наш Дом»), Краснолесье (застройщик «Инвестиционные проекты»), Сосновый Бор (реализует «Регион Эстейт» совместно с застройщиком — ЗАО «Уралинкор-Инвест»), Бобры (застройщик «Юнивест», проект реализует АН «Титул»), Горки-1 (застройщик «Юга-компания») и др. В ближайшее время начнутся работы Губернской строительной компании над Канадской деревней. «Атомстройкомплекс» должен приступить к строительству поселка Александровского, компания «Титул» начнет возводить целый ряд объектов в районе поселения Рассоха на площади 280 га , в Горном Щите и др. Перспективным местом застройки станет территория вокруг озера Шарташ, где предполагается разместить Итальянский квартал, проекты КОРа и компании «Цветы Урала». Пока запуск проектов сдерживают нерешенные вопросы с инженерными сетями и транспортными развязками (Таблице 8).

Таблица 8. Основные организованные поселки вокруг Екатеринбурга

• Проект микрорайона «Зеленая долина» разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн.кв.м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании «Академ-град» и «СНГ». Проект микрорайона «Зеленая долина» разместится между Екатеринбургом и г. Березовский. Общая площадь земельного участка, на котором до 2025 г. будет построено 4-5 млн.кв.м жилья для 82 000 человек, составит 1800 га. Инвесторами выступят Свердловский губернский банк, компании «Академ-град» и «СНГ». Строительство начнется уже в 2008 г., а к 2016 г. планируетсявозвести 2,4 млн.кв.м на 750 га. Как объявили инвесторы, отличительной особенностью нового поселения будет создание нескольких поселков-кластеров, разделенных лесопарками. 73% территории застроят домами средней и малой этажности. Остальное займут усадьбы с участками площадью от 0,1 до 0,25 га.
• Проект компании «Ренова» «Академический», финансирование которого частично осуществляется в рамках нацпроекта «Доступное жилье». Виктор Вексельберг, владелец «Реновы», уже представил «Академический» Владимиру Путину. На днях началась подготовка к строительству района на юго-западе города. Пока проводится инженерная подготовка площадки, создают необходимые коммуникации и новые энергетические мощности. В III квартале 2007 года начнется строительство первой очереди. Общая площадь района 2500 га: 1200 га – лесопарковые зоны, 1300 – застройка (более 9 млн кв. м жилья и более 4,2 млн кв. м социальных объектов, коммерческой и иной недвижимости). Здесь будут проживать 325 тыс. горожан. Жилье поделится на пять классов: эконом-класс – 51%, средний класс – 33%, бизнес-класс – 11%, элитное жилье – 4%, жилье класса таунхаус – 1%. Первая очередь, строительство которой будет вестись до 2015 года, рассчитана на комфортное проживание 175 тыс. человек. Это 4,5 млн кв. м жилья и 2,3 млн кв. м нежилой застройки.
• Жилой район Кольцово вместе с поселками Исток и Мостовка образует планировочный район Кольцовский — один из перспективных для индивидуального малоэтажного строительства. район "Истокский", который планируется строить на базе существующих поселков "Исток" и "Мостовка". Там будет возведено порядка 2, 5 млн кв. м мало- и среднеэтажного жилья, но формировать облик района будут именно таунхаусы, которые построят в центральной его части

Цены на малоэтажные дома

Интерес застройщиков к загородной недвижимости, по данным экспертов, вызван увеличением инвестиционной привлекательности земли вокруг города в разы. По подсчетам АН «Титул», в зоне 2 км от города в коттеджных поселках сотка земли предлагается за от $2-$16 тыс., а стоимость 1 кв.м коттеджа составляет 28-36 тыс.руб. В зоне до 15 км от города земля стоит $1,5-2,5 тыс. за сотку, а 1 кв. м — от 19 до 26 тыс. руб. в зависимости от уровня отделки.

Исследования компании «Активные Формы» показывают, что в 2005 г. минимальная цена коттеджа в поселке бизнес-класса с земельным участком площадью 250 кв. м равнялась $140 тыс. (поселок Бобры), максимальная цена — $350 тыс. (поселок Палникс). Г-н Трапезников предполагает, что стоимость коттеджей может возрасти на 40% и выше, тогда как цена городской недвижимости будет увеличиваться на 18-20%. Такого же мнения придерживается и Андрей Озорнин. За последние три года, сообщил он, стоимость объектов недвижимости (коробка с подведенными сетями) в их поселке Зуброво выросла в три раза — от $60 тыс. до $200 тыс.

Цены на новые объекты загородной недвижимости с марта 2006 по март 2007 года выросли на 38%. Средний срок экспозиции объектов малоэтажного строительства составляет 4 месяца.

Стоимость новых загородных домов значительно отличается в зависимости от этапа строительства. Так полностью готовый дом стоит в среднем 8,5 млн.руб., а недостроенный – 5,7 млн.руб. (График 29).

График 29. Доля в общем объеме предложения и спроса в зависимости от стадии строительства малоэтажного дома малоэтажного жилья в Свердловской области (%)

График 30. Средняя стоимость продажи малоэтажного индивидуального дома в зависимости от материала стен на начало 2007 года (млн.руб.)

Рынок коммерческой  недвижимости

Объем коммерческих площадей в Екатеринбурге составляет 19 млн.кв.м. Из них 2,9 млн.кв.м – офисы. При этом из них лишь 200 тыс.кв.м введено после 1998 года.

Торговая недвижимость

Субъектов потребительского рынка по состоянию на 01 января 2008 года обеспечивают 194 объекта розничной торговли, число которых увеличилось за 3 года на 30 объектов (График 31).

График 31. Объём фонда торговой недвижимости (без рынков) в Екатеринбурге 2005-2007 г.г. (тыс.кв.м)

Прирост сети обеспечивался за счет строительства новых объектов, перевода жилых помещений в нежилые. На начало 2008 г. площади торговая недвижимость в городе, без учета рынков, превысила 950 тыс. кв. м (График 32).

График 32. Объёмы ввода торговой недвижимости в Екатеринбурге 2004-2007 г.г. (тыс.кв.м)

К 2015 году планируется довести обеспеченность торговыми площадями до 1,5 тыс.кв.м на 1000 жителей (2007 г. – 701 кв.м) (График 33).

График 33. Количество торговой площади на одного жителя в Екатеринбурге в 2006 г. и по плану на 2009г. (кв.мчел.)

График 34. Количество торговой площади на одного жителя в Свердловской области и Екатеринбурге в 2006 г (кв.мчел.)

Аналитики УПН насчитали 35 площадок в городе, на которых сейчас ведутся работы по строительству крупных торговых объектов. Общий объем заявленных площадей составляет более 375 000 кв.м. Рынок торговой недвижимости близится к насыщению, что ведет к увеличению сроков окупаемости проектов: с 5-6 до 7-8 лет. В C&W/S&R отмечают, что сейчас ставка доходности екатеринбургских торговых проектов находится на уровне 9,5%-10,5%. Согласно исследованию DTZ, екатеринбургские ТЦ среди регионов России (не считая двух столиц) находятся сейчас на третьем месте по уровню инвестиционного потенциала (после самарских и ростовских). Однако уже к 2010 г. местные проекты опустятся на четвертое место, уступив позиции еще и Новосибирску. По данным C&W/S&R, в 2007 г. средняя ставка арендной платы в торговых центрах Екатеринбурга составляла $626 за 1 кв.м в год, включая НДС. В наиболее востребованных объектах она достигала $1500-3000 за 1 кв.м в год. Что касается продаж торговой недвижимости, то объем предложения сокращается: по данным УПН, из 35 заявленных объектов лишь шесть предлагают торговые помещения на продажу. Девелоперы предпочитают реализовывать крупные (от 2000 кв.м) помещения компаниям, способным стать в дальнейшем якорными арендаторами. Стоимость 1 кв.м торговых площадей на конец 2007 г. составляла в среднем по городу 104 909 руб. (График 35). В центре и приближенных к нему районах этот показатель равнялся 126 746 руб. за 1 кв.м и 120 761 руб. за 1 кв.м соответственно. В течение 2007 г. цены выросли на 22% и, по прогнозам аналитиков УПН, в 2008 г. увеличатся еще на 20%

График 35. Стоимость торговых площадей в Екатеринбурге 2006-2007 г.г. ((руб./кв.м (вкл.НДС)))

Средняя ставка арендной платы в торговых центрах, без учета эксплуатационных расходов, составляла на декабрь 2007 г. 2124 руб./кв.м/мес.

Офисная недвижимость

График 36. Объём фонда офисной недвижимости класс «В» в Екатеринбурге 1999-2008 г.г. (тыс.кв.м)

На стадии строительства в начале 2008 года находилось еще 682 тыс. кв. м офисных площадей. в 2007 году было введено в эксплуатацию более 105 тыс. кв. офисных площадей/ В 2007 году рост цен здесь составил около 16% (График 37).

График 37. Объёмы ввода офисной недвижимости в Екатеринбурге 2004-2007 г.г. (тыс.кв.м)

Самые высокие темпы роста цен наблюдались в 2006 году: за этот период средняя цена офисного «квадрата» выросла на 60% — с 46 тыс.руб. до 73,5 тыс.руб (График 38). Такое увеличение стоимости связано с сохраняющимся дефицитом предложения на рынке, особенно это характерно для офисов в новых зданиях.

График 38. Стоимость офисных площадей в Екатеринбурге 2004-2008 г.г. ((руб./кв.м (вкл.НДС)))

Арендные ставки на офисные площади в Екатеринбурге ростут медленнее. В среднем рост составлял около 10%-15% в год. Ставки аренды для тех офисов класса «А» составляют 1,7-2 тыс.руб./кв.м, класса «В» в зависимости от месторасположения) – 0,8-1,2 тыс.руб./кв.м, класс «С» - ~600 руб.кв. м

Производители стройматериалов региона и их мощности

• Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций,
• Каменск-Уральский завод ЖБИ
• Завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге
• ОАО «Завод керамических изделий»
• ОАО «Ревдинский кирпичный завод» (г. Ревда. Цветной керамический лицевой пустотелый кирпич. Мощность - 10 млн.шт.усл.кирпича);
• ОАО «Стройпластполимер»
• ОАО Завод ЖБИ «Бетфор» (Екатеринбург. 80% продукции – остается в Екатеринбурге. Производит комплекты домов общей площадью 47 тыс.кв.м. Мощности больше на порядок)
• Сухоложский завод (Мощности - ~10 млн.т цемента. Дополнительные мощности с вводом в 2008 г. - на 2 млн.т цемента (владелец – немецкая компания))
• «Евроцемент» (планирует строительство нового цементного завода, дополнительно на 2 млн тонн в Невьянске, с вводом в 2008 году).
• «Атомстройкомплекс» (Мощности - ~10 млн.т цемента. Строит цементный завод в Сысердском районе на 1,3 млн тонн.)
• ЗАО «Пиастрелла» (г. Полевской. Производство напольных плиток из керамогранита. Мощность - 1,5 млн.кв.м)
• ООО «Уральские строительные смеси» (г. Невьянск. Сухие строительные смеси. Мощность 70 тыс.т);
• «Атомстройкомплекс» (г. Березовский. Изготовление арматурных заготовок мощностью 25 тыс.т и изготовление бетонных труб и элементов колодцев мощностью 50,6 тыс.куб.м)
• НП «УС «Атомстройкомплекс» (г. Екатеринбург. Ж/бетонная опалубка для плит перекрытия и ограждающих панелей. Мощность - 60 тыс.куб.м)
• ООО «Завод сухих строительных смесей «Брозекс» (г. Берёзовский. 50 кв.м в смену)
• ООО «Бетам» (г. Новоуральск. Дробильно – сортировочный комплекс производительностью 300 т/час)
• ООО «Торгмаш» (г. Екатеринбург):

Продукция (стройматериалы)

В Свердловской области готовятся ввести совершенно новые предприятия стройиндустрии. В ближайших планах – наладить выпуск стекловаты и утеплителя на основе базальта, которые пока закупаются за границей.

В обозримом будущем начнется строительство первого в Свердловской области завода по выпуску деревянных клееных несущих конструкций.

Производство стройматериалов ориентировано на те строительные системы, которые используются в Екатеринбурге и Свердловской области. В желании строить качественное и более интересное жилье строители предпочитают мелкоштучные стеновые материалы

Таблица 9. Объёмы производства строительных материалов в Свердловской области в 2003-2004 г.г.

Нерудные материалы.

Производственные мощности рынка нерудных материалов размещенные в Свердловской области занимают 2-ое место по России с 7% от общероссийского выпуска.

Цемент.

Базовой отраслью строительного комплекса является цементная промышленность. В Свердловской области сейчас выпускается 3,4 млн.т цемента в год.

В Свердловской области дефицит цемента составляет 2 млн.т, а также по УРФО дефицит - 4 млн.т.

Планируется в Свердловской области до 2010 года увеличить объемы производства цемента в 3 раза. . На 2010 год мы прогнозируем по УРФО дефицит цемента в 4 млн тонн

Сухие смеси.

Сухих строительных смесей в Свердловской области выпускается до 200 тыс.т в год. По оценкам специалистов екатеринбурский рынок сухих строительных смесей насыщен.

Бетон.

Для обеспечения потребностей Свердловской области в бетоне было установлено девять линий пустотного настила полусухого прессования: немецкие, финские, голландские и, конечно, отечественные линии. Также устанавливаются линии полусухого производства мелкоштучных материалов и меняются бетонно-растворные узлы для производства товарного бетона.
На заводе «Тизол» в 2006 году была запущена линия минераловатных плит, мощность которой равна 240 тыс. кубометров.

В 2007–2009 гг. группой «Финпромко» запускается еще три линии такой же мощностью. В итоге – общий объем производства бетона в Свердловской области к 2009 г. составит ~1 млн.куб.м.

Частные выводы

1. Екатеринбург один из наиболее динамично развивающихся городов РФ, по объему жилищного строительства в 2005г. он располагается на 5-6 месте.     
2. Рынок строительства и недвижимости в Екатеринбурге имеет достаточный потенциал для развития.
3. Состояние жилищного фонда Свердловской области в целом характеризуется высоким процентом физического и морального износа основных фондов, что в свою очередь, оказывает влияние на формирование значительных издержек по содержанию жилых домов.
4. Имеются факторы, способствующие спросу – это а) стабильное увеличение доходов населения на протяжении последних пяти лет и б) увеличение платежеспособного спроса в сопредельных регионах
5. Объем ввода на первичном рынке жилья Екатеринбурга до 2010г. будет расти в среднем на 12% ежегодно.
6. Сформировался неудовлетворенный спрос в «бизнес-классе», где объем предложения в сегменте «Бизнес» будет стабильно увеличиваться в период с 2005 г. по 2010 г., ожидается, что объем продаж за пять лет вырастет более чем в 1,5 раза.
7. Основные факторы, которые стимулируют спрос на жилье, для Екатеринбурга складываются благоприятно – длительный тренд по увеличению числа браков и создания молодых семей, а также постоянный миграционный прирост. Помимо этого, потенциальный спрос стимулируется за счет соседних регионов, богатых природными ресурсами и не пригодных для постоянного проживания.
8. Конкурентная ситуация благоприятная – количество застройщиков, способно организовать и реализовать проект в сегменте «Бизнес», не более пяти
9. Годовой рост цен 2010 г. составит 10-20%, при этом одной из основных тенденций станет еще более заметное смещение интереса покупателей в строну первичного рынка жилья, а в сегменте жилья высокой ценовой категории – увеличение интереса к загородной недвижимости.
10. На рынке офисной недвижимости до 2010 г. прогнозируется количественное насыщение. К этому периоду рост цен предложения не превысит 15% в год, будет углубляться процесс дифференциации арендных ставок в зависимости от качества объектов, и в 2010-2011 г.г. сформируется ценовой стагнационный процесс. Затем динамика ввода и цен не будет превышать 10% в год
11. На рынке торговой недвижимости в ближайшие 3-4 года рост объёмов ввода продолжиться теми же темпами. Рост арендных ставок в торговом секторе будет по-прежнему сохраняться темпами 10-15%, а ставки в наиболее качественных торговых центрах будут увеличиваться ускоренными темпами до 25% в год.
12. Рынок торговой недвижимости стремиться к насыщению, что повышает вероятность увеличения сроков окупаемости проектов до 7-8 лет
13. Привлекательность Екатеринбурга для трудовой миграции позволяет прогнозировать дальнейшее увеличение численности населения города за счет миграционных процессов.
14. Снижение уровня инфляции, соответственное снижение ставок по ипотечным кредитам и популяризация ипотеки, прогнозируемый рост доходов населения на уровне 10%-20 % - все это будет способствовать увеличению спроса на жильё.

Май 2008 г.

Член Гильдии Маркетологов

Балаев С.Ю.

(serei-balaev@mail.ru)

Скачать статью в формате word