Строительный рынок Ярославля и Ярославского региона

Строительный рынок Ярославля и Ярославского региона

Балаев Сергей Юрьевич
Член Гильдии Маркетологов,
эксперт-консультант по маркетингу и экономическому анализу

(sergei-balaev@mail.ru)

ОГЛАЛЕНИЕ:

1. География региона и административное деление

2. Демографические показатели региона

3. Социальные и экономические показатели региона

4. Транспорт и логистика

5. Динамика строительства жилья

6. Операторы строительного рынка

7. Спрос и предложения жилой, офисной и торговой недвижимости

8. Нерудные материалы для строительства и их добыча

9. Производство стройматериалов региона и производители (кирпич, цемент, ЖБК и ЖБИ

10. Частные выводы

11. 16.1-Приложение – «Географическая карта Ярославской области»

12.  16.2-Приложение – «Карта транспортной инфраструктуры Ярославской области»
13. 16.3-Приложение – «Карта города Ярославля»
14. 16.4-Приложение – «Операторы строительного рынка Ярославского региона»

География региона и административное деление

 Поверхность Ярославской области - слабо всхолмленная моренная, местами заболоченная равнина, переходящая на востоке в обширные низины - Ярославо-Костромскую и Ростовскую, на северо-западе - Молого-Шекснинская низину. С юго-запада на северо-восток протягивается полоса возвышенностей: Угличская, Даниловская и др. Высота до 292 м. На юго-востоке - окраина Клинско-Дмитровской гряды.

Площадь области состаляет 36.2 тыс.кв.км, из них лесные угодья - 17.2 тыс.кв.км, сельхозугодья 11.3 тыс.кв.км (из них 70% используется под пашню, 29% составляют кормовые угодья), болота 1.1 тыс.кв.км, под водными объектами 3.9 тыс.кв.км.

В пределах области протекают реки – Волга, протяжённостью (в пределах области) в 340 км, Соть – 170 км, Сить – 159, Устье – 153 км, Которосль – 132 км, Сара – 93, Согожа, Обнора – по 90 км, Сутка – 84 км, и другие. Два больших озера Плешеево (5089 га) и Неро (5130 га). На территории находится Рыбинское водохранилище площадью 3246 кв.км, а также Костромское и Угличское водохранилища.

Климат умеренно континентальный. Средняя годовая температура +4.1 град.С, в январе (среднемесячная) -12.1 град.С, в июле (среднемесячная) +16.6 град.С

Ярославская область граничит с шестью областями, Московской, Владимирской, Вологодской, Ивановской, Костромской, Тверской  областями. Карта Ярославской области показана в Приложении 6.1.

Таблица 1. Муниципальное и Административно-территориальное деление Ярославской области на 1 января 2008 года

Областной центр – г. Ярославль. Расстояние от Ярославля до Москвы – 282 км, от Москвы до Рыбинска - 280 км, от Ярославля до Рыбинска 82 км.

Таблица 2. Перечень городских округов и муниципальных районов Ярославской области

Демографические показатели региона

Население на 1 января 2008 г. – 1315.0 тыс.чел., городское  – 1074.7 тыс.чел. (81%), сельское    – 240.3 тыс.чел. (19%) По численности населения Ярославская область занимает 9 место среди 18 регионов ЦФО. Имея 7-ую по площади территорию в 36.4 кв.км по плотности населения которая составляет 38 чел.1кв.км область находится на 10 месте.

Диаграмма 1. Численность населения Ярославского региона в 1989-2007 г.г. с прогнозом на 2015 г. и Ярославля в в 2005-2007 г.г. (тыс.чел.)

Причиной сокращения численности жителей г.Ярославля остается естественная убыль населения. Естественные потери населения более чем на 30% компенсируются притоком мигрантов, прибывающих в область на постоянное место жительства из российских регионов и стран ближнего зарубежья. Миграционный прирост населения ежегодно увеличивается на ~ 20%, по показателю миграционного прироста область занимает 2-е место в ЦФО (кроме Москвы и Московской области).

Таблица 3. Население городов областного подчинения (тыс.чел.)

Национальный состав населения области: русский – 96%, украинцы – 1%, татары – 0,5% и другие – 2,5%.

Соотношение полов в области неблагоприятно - женщин (55% населения) на 20% больше чем мужчин (45%). Средняя продолжительность жизни в Ярославской области - 63 года. У мужчин она составляет 56.7 лет, женщин - 71.1 года, что обеспечивает области 13-е место в ЦФО.

Социальные и экономические показатели региона

Ярославская область относится к числу промышленно развитых регионов, специализирующихся на машиностроении, пищевой и нефтехимической промышленности. Главное преимущество Ярославской области — сбалансированность структуры ее хозяйства, а также наличие «производств-стабилизаторов» (нефтепереработка, нефтехимия, автомобильная промышленность). В области ведется добыча торфа; действуют Угличская и Рыбинская ГЭС на Волге. Основными отраслями промышленности являются:

1. машиностроение (производство дизельных двигателей, электродвигателей, полимерного, пищевого, полиграфического оборудования, деревообрабатывающих станков, приборов, средств автоматизации, часов, дорожных машин);
2. пищевая промышленность; химическая и нефтехимическая (производство синтетического каучука, шин, лакокрасочной продукции, резино- и асботехнических изделий, магнитной ленты, фотобумаги),
3. нефтеперерабатывающая,
4. легкая,
5. деревообрабатывающая промышленность;
6. производство стройматериалов.

Ярославская область является монополистом в России по производству дорожных катков, лесопильных рам, деревообрабатывающих станков, снегоходов, синтетических и искусственных латексов, фотобумаги.

Диаграмма 2. ВРП Ярославской области

Основными налогоплательщиками областного бюджета, формирующего его более чем на 35%, являются:

• структурные подразделения ОАО «НГК «Славнефть»,
• ОАО «Ярпиво»,
• Северная железная дорога – ф-л ОАО «РЖД»,
• ООО «Балтнефтепровод»,
• ОАО «Автодизель»,
• ОАО «НПО «Сатурн»,
• «Северный банк Сбербанка РФ»,
• ООО «Торговая компания Ярославский Дизель».
• ОАО «Ярэнерго»,
• ЗАО «Балканская звезда».

Оборот розничной торговли Ярославского региона в 2006 году составлял 52670 млн.руб., инвестиции в основной капитал 36238 млн.руб. Индекс промышленного производства к уровню 2006 года вырос на 6%. Наибольший рост оборота организаций в 2007 г. произошёл в следующих видах экономической деятельности: обрабатывающие производства – 135,3% (из них: производство машин и оборудования – 210,0%, производство транспортных средств – 128,0%, производство электрооборудования – 137,6%, производство резиновых и пластмассовых изделий – 150,9%, обработка древесины и производство изделий из дерева – 144,4%, производство пищевых продуктов – 145,7%), сельское хозяйство, охота и лесное хозяйство – 120,3%, производство и распределение электроэнергии, газа и воды – 126,9%, строительство – 106,1%, оптовая и розничная торговля – 126,1%, транспорт и связь – 127,3%.

Диаграмма 3. ВРП Объем отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами Ярославской области в 2006 г.

В структуре инвестиций в основной капитал Ярославля 33,5% направлено в обрабатывающие производства и 32,5% — на транспорт и связь.

Диаграмма 4. Сумма инвестиций в основной капитал Ярославля (млрд.руб.)

Численность занятых в экономике области составила 661,2 тыс.чел. Среди восемнадцати регионов, входящих в ЦФО, Ярославская область занимает 4 место по уровню занятости населения (65,5%). Основными отраслями работающего населения являются: Обрабатывающее производство – 26% от общего числа занятых, и «Оптовая и розничнаяч торговля» - 16%.

Уровень официально регистрируемой безработицы Ярославском регионе в 2007 г. составляет 1,5%. Наибольшее значение его имеют: Брейтовский район – 9,0%, Борисоглебский район – 5,4%, Любимский район – 4,5%. Самый низкий уровень безработицы зарегистрирован в городах: Ярославле - 0,5% и Переславле  - 0,6%. Средняя продолжительность безработицы составляет 4 месяца.

Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата Ярославской области в 2007 году увеличилась на 23,6% и составила 10884 руб. Реальные располагаемые денежные доходы возросли на 7,3%. Прожиточный минимум в расчете на душу населения составляет  3997 рублей

В 2005 году в Ярославскую область привлечено 1832 иностранных работника при квоте 750 человек. По оценкам специалистов, нелегально в регионе работает в 4-5 раз больше гастарбайтеров — около 10 тыс.чел. 68,9% легальных иностранных работников в регионе занято в строительстве, 15,2% — в промышленности, 3,7% — в общественном питании и торговле, 3,5% — в сельском хозяйстве, 2,5% — в транспорте и связи, 6,3% — в других отраслях.

Таблица 4. Население Ярославля по районам города (тыс.чел.)

Территория Ярославля занимает 20,6 тыс. гектаров. Город поделен на 6 районов в которых проживает 605 тысяч человек. Население в трудоспособном возрасте составляет 62,7%, старше трудоспособного возраста – 22,9%, дети до 15 лет – 14,4%.

Транспорт и логистика

Железные дороги

Эксплуатационная длина железных дорог составляет 707 км. Основная транзитная магистраль области Москва–Ярославль–Данилов электрифицирована. Железнодорожный транспорт полностью обеспечивает как внутреннее, так и транзитное сообщение Центра России с её северными, северо-восточными и восточными регионами.

В Ярославле находится управление Северной железной дороги, расположены сервисные предприятия железнодорожного транспорта (электровозо и вагоноремонтный заводы, завод по строительству мостовыхферм).

Автодороги

По территории Ярославской области проходят федеральные дороги Москва–Ярославль–Архангельск, Ярославль–Кострома, составляющие основу автодорожной сети области. Они обеспечивают связь центральных и северных районов России.

Протяженность дорог общего пользования в Ярославской области составляет около 7 000 км. Протяженность автодорог с твердым покрытием - 3553 км. В октябре 2006 года введен в строй новый автомобильный мост через реку Волгу.

Расстояние от Ярославля до Москвы – 282 км, от Москвы до Рыбинска - 280 км, от Ярославля до Рыбинска 82 км.

Имеется низкого качества участок автодороги на Ярославль, проходящего через Владимирскую область. Совместный лоббизм властей двух регионов для получения федеральных инвестиций в дорожную сеть вряд ли возможен, т.к. для Владимирской области эта дорога второстепенна.

Водный транспорт

Основа судоходной системы Ярославской области — река Волга. Протяженность судоходной транзитной трассы по Волге и Рыбинскому водохранилищу составляет 340 км. Местное судоходство осуществляется также по низовьям рек, впадающих в Волгу и Рыбинское водохранилище. Система внутренних водных путей имеет протяженность 789 км. В главных портах — Ярославле, Рыбинске и Угличе — имеется погрузочно-разгрузочное оборудование и все грузовые операции механизированы.

Воздушный транспорт

На территории Ярославской области расположены два аэродрома: аэропорт «Левцово» и переданный в государственную собственность Ярославской области аэропорт «Туношна».

Нефте- и газо- проводы

Ярославль - своеобразный узел нефте- и газопроводов, идущих от Сургута и Н. Уренгоя на Москву и в Западную Европу. Карта-схема газопроводов представлена в Приложении 6.2.

Динамика строительства жилья

Доля строительства в ВРП Ярославской области составляет ~6%. Численность занятых в строительстве составляет 39,6 тыс.чел., или 6,1% от общей численность занятых в экономике Ярославского региона. Кроме того по оценкам специалистов, в регионе в сфере строительства легально работает около 1000 мигратнов и нелегально - 7000.

Обеспеченность жильем в Ярославле составляет 18,5 кв.м на человека. Около 4800 семей по официальным данным сейчас проживают в аварийных помещениях. Наблюдается высокая степень изношенности сетей - до 80%.

Количество вводимого жилья на 1-ого человека в Ярославском регионе 0,26 кв.мчел., что на 30% меньше чем в целом по России.

Средние цены на первичном рынке жилья Ярославля на ~20% выше чем цены на вторичном.

Таблица 5. Стоимость (себестоимость) строительства многоквартирных жилых домов (руб.1кв.м) (по данным Ярославльстата):

Показатель ввода жилья на одного жителя области составил 0,31 метра

Доля крупнопанельного домостроения в Ярославском регионе составляет 5% и оно практически не производится в областных населенных пунктах.

37% вводимого жилья это индивидуальное, в 2006 году ввод в эксплуатацию индивидуальных жилых домов снизился на 44%. Наличие земельных ресурсов, возможных для использования в целях малоэтажного строительства, составляет более 200 га. Однако с января 2005 года по февраль 2008 года под жилищное строительство в области в целом был выделен 1491 земельный участок под все виды строительства, из них только на 720 строительство ведётся или завершено или.

В Ярославле до конца ХХ века производилось панельное и кирпичное домостроение, но в последнее десятилетие всё большими темпами растёт каркасно-монолитное и сборное каркасно-монолитное строительство. Мэром Ярославля поставлена задача о 50% строительстве домов монолитного типа.

Диаграмма 5. Ввод жилья в Ярославском регионе и Ярославле (в 1989-2010 г.г.) (тыс.кв.м)

График 1. Ввод жилья в городах Ярославской области (тыс.кв.м)

Рисунок 1. Основные районы Ярославля с жилой застройкой и промзонами.

Таблица 6. Рейтинг районов Ярославля по цене жилья и доля отличия цен от минимальной цены:

Операторы строительного рынка

В Ярославской области зарегистрировано свыше 2,7 тыс. предприятий строительной отрасли. Перечень основных участников стройрынка Ярославского региона представлен в Приложении 6.4.

Главной генподрядной организацией в сфере городского многоэтажного домостроения Ярославля является местный оператор ОАО «Ярнефтехимстрой».

Из московских операторов строительного рынка в в Ярославском регионе присутствуют ПИК, Су-155 с ИНТЕКО, С-Холдинг и Главстрой

Группа Компаний ПИК планирует в период до 2015 года построить в Ярославской области примерно 1,1 млн.кв.м жилья. Компания СУ-155 совместно с ИНТЕКО за период 2007-2011 г.г. планирует построить 250 тыс.кв.м жилья с инфраструктурой. Инвестиции в проект оцениваются в 7,5 млрд руб. С-Холдинг приобрёл в 2005 году завод ЖБИ «Ярбетон» и начиная с 2006 года вводит в Ярославле по 20-30 тыс.кв.м жилья.

Компания Главстрой планирует построить на месте Ярославского завода топливной аппаратуры квартал «Бизнес-сити». На территории в 4,6 га разместиться несколько офисных зданий, ресторан, гостиница и развлекательный центр. Инвестиции участники рынка оценивают в 150 млн.$.

Спрос и предложения недвижимости

Жилая недвижимость

В 2008 году, по экспертным оценкам, на ярославском рынке недвижимости представлено около 120 риэлтэрских фирм (вместе с маклерами ~200), из которых постоянно работают ~70. Летом число фирм увеличивается, зимой сокращается.

Карта г.Ярославля представлена в Приложении 6.4.

Спрос на жилье в Ярославле значительно превышает предложение.

Таблица 7. Диапазон средних цен продаж жилых площадей в городских районах Ярославля в 2007 г. (руб./кв.м)

Тенденции рынка жилья:

1. чем больше площадь жилья тем выше цена кв.м;
2. рост предложений на первичное жильё;
3. цены на «первичку» выше чем на «вторичку»;
4. Динамика роста цен на «первику» выше чем на «вторичку»

К маю 2008 года в центре Ярославля стоимости первичного жилья составляют 60-90 тыс.руб./кв.м, а вторичного – в среднем 55-60 тыс.руб./кв.м. Экспертами рынка прогнозируется 15%–20% рост цены продажи жилья в 2008 году.

Офисная недвижимость

Класс «А» на рынке офисных помещений Ярославля не представлен. К категории «В» относят единственный в городе бизнес-центр «Ярославль», расположенный в реконструированном здании бывшей гостиницы. Большая часть офисных помещений представлена классом С: это бывшие научно-исследовательские и проектные институты, которые после акционирования сдают свои площади в аренду. Насчитывается 26 подобных объектов, находящихся по большей части в центре города. Именно они и офисные помещения на первых этажах жилых домов являются наиболее востребованными площадями.

Основная масса перспективных офисных помещений Ярославля находится в Кировском районе – историческом центре города, соответственно, здесь арендные помещения пользуются наибольшим спросом как у арендаторов, так и у покупателей. Привлекательными становятся Московский проспект и прилегающие к нему улицы. Наиболее заметный рост ставок на офисные помещения наблюдался в Кировском и Красноперекопском районах города.

Диаграмма 7. Спрос на арену офисных помещений в Ярославле в 2006 г.

В последние годы потребность в офисных помещениях площадью более 300-400 кв.м имеет тенденцию к увеличению.

На ярославском рынке коммерческой недвижимости не существует единого стандарта установления ставок арендной платы – для зданий одного и того же уровня она может различаться в несколько раз. Тем не менее есть основные критерии ценообразования: тип здания (бизнес-центры, административные здания, неспециализированные помещения) и местоположение.

Таблица 8. Диапазон средних арендных ставок на офисные помещения в Ярославле в 2007 г.

По экспертному мнению маркетологов компании «Миэль-Недвижимость», объемы строительства офисных площадей в ближайшие 2-3 года будут сохраняться на уровне 10-15 тыс.кв.м в год, что явно недостаточно для насыщения рынка. Это подтверждает и высокий спрос на качественные офисы – он продолжит существенно превышать предложение. Не спадает спрос и на востребованный класс «С» – как следствие развития местного малого и среднего бизнеса. Снижения арендных ставок с увеличением новых (качественных) площадей в Ярославле не предвидится.

Торговая недвижимость

Для Ярославля характерны малоэтажные торговые центры около 3-4 тыс.кв.м с планировкой в виде коридорной системы и торговыми модулями от 50 кв.м до 200 кв.м. Эти объекты относят к классу «В». Основным их недостатком является отсутствие достаточного количества парковок для посетителей. Аренда торговой площади имеет диапазон цен от 8,4 тыс.руб./кв.м в год до 16,8 тыс.руб./кв.м в год. Торговые площади в этом сегменте пользуются большим спросом.

Другая часть торговых помещений представлена магазинами площадью до 100 кв.м на первых этажах нежилых зданий и жилых домов, переведенных в нежилой фонд. Здесь годовые арендные ставки находятся в диапазоне от 24 тыс.руб.кв.м в год до 42 тыс.руб.кв.м в год. Это эксклюзивные предложения на рынке аренды торговых помещений, которые пользуются наибольшим спросом, поэтому количество их крайне ограничено.

В настоящее время наблюдается спрос и на торговые помещения больших размеров (свыше 300 кв. м), что обусловлено приходом в город крупных сетевых операторов: «Метро», «М Видео», «Эльдорадо», «Копейка», «Перекресток», «Пятерочка» и др.

В Ярославле отсутствуют торгово-развлекательные комплексы с боулингом, фитнес-клубами и большими фуд-кортами, что может являться потенциалом в развитии данного сегмента строительства.

Нерудные материалы и их добыча

Геология Ярославского региона определяет наличие достаточного количества месторождений стройматериалов, торфа, сапропеля. По результатам геологоразведочных работ в области разведано и предварительно оценено 950 месторождений полезных ископаемых, в том числе 665 месторождений торфа и сапропеля. Потенциальная извлекаемая ценность разведанных запасов в недрах области оценивается в 3885,93 млн.$ (из них строительные материалы - 1011,93 млн.$). Число недропользователей в 1993 году составляло 81, к 1998 году количество добывающих предприятий сократилось до 50, а к 2005 году достигло 30.

Основной центр производства нерудных строительных материалов Ростовский район (п.Петровское (Петровский карьер) и ст.Сильницы (Сильницкий карьер)), в меньших объемах добыча осуществляется в пойме Волги около Ярославля и Рыбинска.

К началу 90-х годов производство песка строительного из русловых месторождений превышало 70% общей годовой добычи общераспространенных полезных ископаемых в Ярославской области и составляло более 13 млн.куб.м. В 2003 году этот показатель составлял уже ~45% от общей добычи. Почти все предприятия, эксплуатирующие месторождения, в разной мере уменьшают уровни добычи (за исключением ООО "Вита").

Таблица 9. Объёмы производства нерудных строительных материалов в Ярославском регионе в 2005 г.

Крупнейшие предприятия стройиндустрии: Угличский речной порт, предприятия, расположенные в южной части Ростовского МО - ОАО «Сильницкий карьер», ОАО СПК «Мосэнергострой», ЗАО «Петровский карьер» до 90% своей продукции отправляют за пределы области. 14 предприятий Ярославской области, перерабатывающих полезные ископаемые, производят поставки своей продукции в 21 регион России.

Строительные материалы, оставляемые в Ярославской области, в основном используются в дорожном строительстве.

Производство стройматериалов региона и производители

Ярославский регион является одним из основных производителей стройматериалов в ЦФО. И несмотря на это цены на стройматериалы ежегодно растут на  30%-40%.

Кирпич

Диаграмма 8. Объёмы производства строительного кирпича в Ярославской области в 2004 г. (тыс.шт.)

Почти вся продукция предприятия ОАО «Ярославский завод силикатного кирпича» и ООО «Заволжские строительные материалы» реализуется в Ярославской области, а вся продукция ОАО СПК «Мосэнергострой» и ООО «Норский керамический завод» экспортируется в другие регионы.

ЖБК и ЖБИ

Основными производителями железобетона ув Ярославле являются ООО "Арсенал-завод ЖБИ", ЗАО "Новый завод ЖБК", ЗАО "Железобетон", ОАО "Стройконструкция", ООО "ЭКО" и ОАО "Ярнефтехимстрой".

Цемент

Цемент в Ярославскую область поставляется в основном из Московской области, а также из 10 областей РФ.

Цемент в 2007 году подорожал на 60%. Гигантский рынок Москвы дает возможность компаниям-поставщикам отправлять продукцию в столицу, где можно выручить больше денег. В результате в Ярославле летом 2007 года ощущался дефицит цемента.

Диаграмма 9. Объём производства ЖБК и ЖБИ в Ярославском регионе в 1990-2006 г.г. (тыс.куб.м):

Частные выводы

• Инвестиционный потенциал Ярославского региона определяется, как высокий, со стабильными перспективами.
• Сложившаяся в настоящее время в Ярославской области система градорегулирования и землепользования недостаточно стимулирует привлечение частных инвестиций в строительную сферу, а главное - в жилищное строительство.
• Масштабы строительства в Ярославле минимальны и не соответствуют размерам города.
• Средние реальные располагаемые доходы населения ниже чем среднероссийский показатель.
• Правила получения жилищных субсидий ограничивают круг получателей, т.к. предоставляются только для приобретения жилья у определенного городом застройщика.
• Жилье в основном реализуется на финальной стадии строительства или после сдачи госкомиссии.
• Жилье в основном раскупается вблизи исторической части Ярославля, а квартиры на окраинах долго остаются на рынке.
• Спрос на жильё в Ярославле является высоким.
• Средняя цена предложения жилья в Ярославле снижается в зависимости удалённости от центральной исторической части города.
• Особенностью объектов коммерческой недвижимости (офисной и торгово-развлекательной) Ярославля является отсутствие объектов высшей категории.

1. a.  Приложение – «Географическая карта Ярославской области»

1. b.  Приложение – «Карта транспортной инфраструктуры Ярославской области»

1. c.  Приложение – «Карта города Ярославля»

1. d.  Приложение – «Операторы строительного рынка Ярославского региона»

Февраль 2009 г.

Балаев С.Ю.
Член Гильдии Маркетологов,
(sergei-balaev@mail.ru)